この事例の依頼主
男性
相談前の状況
「転職により収入が減り、住宅ローンを払えなくなった。ローン残債が相当に残っているが、競売した場合の売却代金では全部は返済できない。」とのご相談。
解決への流れ
まず、売却してもローンは完済したい、というご相談者の意思が強いことから、売却の方法として競売と任意売却の２つがあること、それぞれのメリット・デメリットをご案内。その上で、任意売却の方針となったことから、金融機関との交渉を始めるとともに、不動産業者の選定を行い、ご相談者さまにもっとも有利な条件で買い取りを提案した業者に媒介を依頼しました。金融機関にも、その交渉の経緯を伝え、返済計画について随時打ち合わせて最終的にご相談者さまの生活に無理のない限度でのプランを承認させ、結果として、競売よりも有利な金額での売却に成功しました。
競売により金融機関が設定した抵当権を解除してもらう場合、ローン残債を全額返済することを条件とされるのが一般です。しかし、現在の不動産価値がローン残債全額の支払には足りないオーバーローン状態である場合には、全額返済は困難となることになります。もっともこの場合でも、任意売却により、分割返済するという方法があります。また、競売によるよりも、任意売却による方が高い価格で売却できる可能性があります。ただ、任意売却は、金融機関と不動産業者の双方との交渉が必要であり、知識や経験が不十分なままでは、交渉が成立しない結果となり、時間と労力が無駄となるだけということもあります。このケースでは、ご相談者さまにご納得いただいて任意売却を選択し、金融機関や不動産業者と交渉した結果、売却後も若干のローン残債が残ったものの、抵当権の解除という目的を達成し、かつ、ご相談者さまの生活に無理のない限度での返済計画をまとめることができました。住宅ローンを抱えていらっしゃる方は多くいらっしゃると思いますが、毎月の返済に困った場合には、競売であれ任意売却であれ、まず、債務整理を得意としている弁護士（特に任意売却に関し交渉経験のある弁護士）に相談することをお勧めします。なお、任意売却は、競売と異なり、固定資産税を無駄に負担しなくてよいというメリットもあります。