活動履歴
著書・論文
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取引先の相続と金融実務(共著)
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時効管理の実務(共著)
https://poplar-law.jp/office-lawyer/
私どもでは、まずは現在置かれている状況と、どのような解決を希望しておられるのかをうかがいます。
この上で、解決のためにどういった方法があるのか、複数の選択肢がある場合には、それぞれの手段を選択した場合のメリットとリスクをご説明した上、最善と思われる方法が何であるのかを提案します。
相談のご連絡をいただくとき、「こんな話でも相談していいでしょうか」と尋ねられることがあります。
しかし、法的な問題は、むしろ小さな内に芽を摘んでおくことが重要です。
状況は時間の経過と共に変化してゆきますので、選択肢が限られてしまわないように、早めにご相談を頂くことが推奨します。
事業上の法律問題、個人の法律問題の双方を取り扱っておりますので、新たな問題や派生的な問題した場合でも対応することが可能です。広い知見がなければ、見落としてしまう潜在的な問題の拾い上げが可能です。お気軽にご相談ください。
費用は、予めご説明をした上で進めて参りますので、まずはご相談ください。
皆様のお力になることができる機会が得られましたら幸いです。
【相談の背景】
お世話になっております。宅地を買いました。建物を建てたいですがその土地の前面道路は私道で掘削承諾書が必要です。道路地の所有者は20年前に倒産した法人ですので裁判所で精算人を申し立てようとしています。選定された精算人からその道路地を買おうとしています。その道路は位置指定道路ですがこちら以外3世帯が面しています。その3世帯の方も道路の所有権がないです。その道路の評価価格は120万です。こちらは費用をおさえる為にできればその道路の4分の1しか買いたくないです。
【質問1】
費用がかかるのでこちら以外のその道路に面している方も買いたくない場合はこちらは100%を買う必要ですか。それともこちらは4分の1だけ買って、残りの4分の3は倒産した法人の所有のままですか。
【質問2】
こちらは4分の1しか買わない場合は所有していない土地分の掘削承諾書を清算人からもらえますか。宜しくお願いいたします。
【質問1】清算人が1/4のみ売ってくれるなら、破産法人(持分3/4)との共有になります。
【質問2】清算人は、任意売却だけのための清算人として機能すると思うので、あなたとの売買契約が終われば、任務終了になろうかと思います。それに先立ち掘削承諾をしてくれるかは、清算人に相談してみるしかないかなと思います。余程変な掘削でなければ承諾してくれてもよさそうには思いますが、だったらいっそ全部買ってくれと切り返されそうです。
清算人が選任されたら、全部買って欲しいと言われるのではないかと思います。1/4だけ売却することは理屈では可能だと思いますが、清算人がどう判断されるかというところです。
あなたが1/4しか買わないとおっしゃったら、清算人は、他の3世帯に対して、買いませんか、ぐらいの声はかけるかもしれません。(他の3世帯が合理的な考えができて予算も取れる人であれば、残りの権利を取りに行くでしょう。)
共有物の管理は、持分の過半数で行いますから、持分で取得できる場合でも、過半数(51/100)を取得されるのがよいのではないかと思います。
2023年4月から管理不全土地管理制度というのが始まっています。こちらを使える可能性があるので、清算人選任と、どちらがリーズナブルか、検討なさったらよいのではないかと思います。
【相談の背景】
不動産仲介業者Aの紹介と仲介のもとで、売主=不動産管理会社Bから投資用賃貸物件を購入しました。
購入後、Bが家賃情報を偽っていたことが判明しました。
仲介業者Aが言うには、売主Bの提供した情報をそのまま信じて私に提供していたそうで「知りませんでした」と言っています。
そこに法的あるいは契約的責任は無いのですかと尋ねたら、口数が激減。上の者が連絡するの一点張りで、待たされっぱなしになりました。
【質問1】
いちばん悪いのは嘘をついていた売主=不動産管理会社Bだと思いますが、それとは別に、仲介業者Aへ慰謝料などを請求できるでしょうか?
計算的には、賃料が実際より高く告知を受けると、同じ利回りだと価格が上がってしまうので、高くなった分が損害だ、みたいなことになりますね。仲介業者Aは、Bから事前に賃貸借契約書の開示を受けているのが通常だと思います。開示された賃貸借契約書が偽造(賃料が書き上げられたもの)であれば、Aに責任はない可能性があると思います。正しい賃貸借契約書の開示を受けているのに、Aがそれを見落としていたということであれば、冒頭に書いた損害をAに求める可能性はあると思います。慰謝料(精神的損害)ではないです。財産的損害です。
あなたも正しい賃貸借契約書の開示を事前に受けていた場合は、過失相殺(あなたにも落ち度がある)という主張が出てくるかもしれません。事前に誰がどのような情報開示を受けていたかというところと、売買代金がどのように形成されたかというプロセスが責任分担に影響を生じさせると思います。
従業員のこと、労働環境のことでお悩みの際は、ぜひご相談ください。
会社の未来を見据えた、長期的に安定した労務管理体制を目指し、企業の円滑な事業をご支援いたします。
など
など
労働契約は、本来、労働者と使用者が内容を合意により自由に決めることができる個別の契約ですが、労働関係法令による規制は強く、労働組合という労働契約の当事者では本来ない者が当事者として現れることがあります。従業員に快適に働いてもらうため、あるいは、求人に対して多くの応募を得ることができるように、提供している人事労務体制でも、うまく労働関係法令に適合させることができなければ、思いがけず強い口調で違法であるとの主張を受けることがあります。
法令上、労働条件通知書を交付する必要があり、就業規則を作成しなければならない場合もありますが、労働条件通知書は交付していないとか、就業規則もそもそも作っていない、作ったけどどこにいったか分からない、許認可を得るために必要だからということでテンプレートのような就業規則をそのまま使用しているといった例も珍しくありません。
個別的労働紛争としては、解雇、残業代のようなよく知られた問題のほか、精神科の診断書を伴ってメンタルヘルスやハラスメントの主張を受けるというのが一つの典型的な課題です。こういった個別的労働紛争のうち一定数は、社外の労働組合の支援を受けて権利主張をされます。労働組合の使用者に対する態度は様々で、今のところ、冷静な話ができる方ばかりということはできません。
弁護士に依頼することにより、トラブルの拡大長期化を防ぐことが可能です。まずはご相談ください。
住居の売買・賃貸借で発生する締結・存続・更新・終了の各段階の契約トラブルなどの多様な解決実績があります。
また、住居向け不動産だけでなく、商業施設、倉庫、工場用地、駐車場といった非住居不動産の実務にも精通しています。契約類型からは、普通借地・借家のほか、定期借地・借家、借地借家法の適用のない(または適用があるかどうか判断がつきにくい)契約も取り扱っています。
など、上記以外でもお気軽にご相談ください。
不動産は住人・テナントの立場では生活・営業の拠点であり、オーナーの立場からは事業そのものですので、早期の決着を図って法的に安定した状態を回復することができるように努めています。
初回相談料は無料としています。弁護士費用は協議により合意した上で申し受け致します。
着手金・報酬金については、見積もりの上ご説明致します。
地下鉄谷町線 南森町駅 徒歩6分
地下鉄堺筋線 南森町駅 徒歩6分
JR東西線 大阪天満宮駅 徒歩10分
相続は、遺産分割の問題(死亡後の問題)と遺言書作成・事業承継・相続対策(死亡前の問題)に分かれます。
同じ分野でも、全く同じ問題はありません。相続問題は、過去の取扱事例も多く、深く精通しています。
依頼者のご希望に沿う最善の方法を模索し、丁寧にご説明し、解決に向けて迅速にご対応いたしますまので、ずはご相談ください。
など、上記以外でもお気軽にご相談ください。
相続トラブルの原因となりやすい「不動産の絡む相続」の取扱事例も多く、深い知見に自信があります。
相続財産に、不動産・土地が含まれる場合は多々あります。
相続した不動産の対処は、売却のほか、住む、貸す、取り壊して土地を活用、相続放棄など、様々な方法が考えられます。
依頼者様にとってよりメリットの大きい不動産処理を追求し、ご提案させていただきます。
相続した不動産が遠方でも地域の特性を踏まえたご相談を広く受けることができますので、まずはご相談ください。
相続に関する問題は、相談を受けて方針を定め、業務に取りかかった後でも、依頼者のお気持ちが変化する場合があります。このような場合でも柔軟な対応を取れるよう配慮しながら業務に取り組んでいます。
遺産相続問題では「関係者の感情」が大きく関わります。
些細な態度やものの言い方、書面の書き方で、思いがけず他の当事者の心情を害し、解決を困難にしてしまうことがあります。
依頼者の権利を実現することを当然の目標としていますが、他の関係者の人柄や状況も推察しながら、最善の方法により、依頼者に有利な解決に結びつけることができるように努めています。ご納得いただける解決に向けて尽力いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
初回相談料は無料としています。弁護士費用は協議により合意した上で申し受け致します。
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